Unia Metropolii Polskich
Strefy powinny obejmować więcej niż same obszary zabytkowe, najem na doby ma być opodatkowany jak działalność gospodarcza, a gminy mają dostać pieniądze na kontrole.
* Analiza o tym, co niekontrolowany najem krótkoterminowy robi z mieszkaniami, sąsiadami i lokalną gospodarką. W środku: dane i badania z Polski i Europy, doświadczenia miast, które zareagowały za późno – i rozwiązanie, które Sejm może przyjąć jesienią.
Źródła: Eurostat (2026) · UM Kraków (VIII 2026) · GUS BDL (2025) · DELab UW (2024)
Najem na doby w polskich miastach to nie dorabianie, tylko przemysł: trzy czwarte warszawskich ofert należy do operatorów prowadzących co najmniej cztery oferty, a większość rynku działa poza jakąkolwiek ewidencją.
Koszty tego przemysłu ponoszą inni: sąsiedzi, wspólnoty i lokalna gospodarka. W Europie policzono, że komercyjne oferty na doby wypierają mieszkania z rynku najmu i podnoszą czynsze w okolicy – dlatego Wiedeń, Amsterdam czy Hamburg dały mieszkańcom prawo głosu.
Rozwiązanie jest proste: o najmie na doby w budynku mieszkalnym powinni decydować ci, którzy w nim mieszkają. Wspólnota ustala zasady w swoim regulaminie, a tam, gdzie go nie ma, obowiązuje reguła ustawowa: zgoda ponad połowy mieszkańców i wszystkich sąsiadów zza ściany. Rządowy projekt ustawy tego nie zawiera – Sejm może to dopisać jesienią.
Najem na doby urósł w Polsce niemal trzykrotnie w siedem lat – a państwo nawet go nie liczy
Ile lokali na doby działa w Polsce? Nikt nie wie – i to jest pierwsza rzecz, którą trzeba o tym rynku wiedzieć. Najlepsze dane pochodzą nie z polskiego urzędu, lecz z Eurostatu, któremu platformy raportują liczbę rezerwacji. Te dane pokazują rynek, który w przeliczeniu na mieszkańca rośnie drugi najszybciej w Unii – po Rumunii.
2018Jeszcze w 2018 roku najem na doby był w Polsce marginesem turystyki: 15,6 mln nocy zarezerwowanych przez platformy w całym kraju.
2018 → 2025Siedem lat później nocy jest 44,4 mln – o 185% więcej. Licząc pobyty na tysiąc mieszkańców, wzrost wyniósł 203%: drugi najszybszy w całej Unii, po Rumunii. Żaden inny segment polskiej turystyki nie rośnie w takim tempie.
Poza ewidencjąTen wzrost dzieje się poza kontrolą państwa. Krakowska ewidencja lokali na doby urosła od marca o blisko dziesięć tysięcy miejsc noclegowych – do ponad 47 tysięcy, czyli prawie dwa razy tyle, ile mają wszystkie hotele w mieście. Ile lokali wciąż w niej nie figuruje, nie wie nikt: krajowego rejestru nie ma wcale.
KoncentracjaI nie rozkłada się równo, tylko uderza punktowo. W Krakowie – mieście ponad dwa razy mniejszym od Warszawy – sprzedano w 2025 roku niemal tyle samo nocy co w stolicy. W Śródmieściu Warszawy lokale na doby to już 3,5% wszystkich mieszkań.1
Nie chodzi o turystów ani o zarabianie na mieszkaniach. Chodzi o model, w którym zysk zostaje w jednym lokalu, a koszty rozchodzą się po klatce, dzielnicy i mieście. Te koszty da się policzyć – i ta strona je zbiera.
Zysk zostaje w jednym lokalu. Rachunek idzie na całą klatkę, dzielnicę i kraj
Najem na doby jest tak dochodowy między innymi dlatego, że część jego rachunku płaci ktoś inny: sąsiedzi, wspólnota, miasto, a na końcu cała gospodarka. Sześć pozycji tego rachunku – od tych, które widać z klatki schodowej, po te, które widać w statystykach kraju.
Mechanizm jest prosty. Gdy jedna noc dla turysty przynosi więcej niż jedna trzydziesta miesięcznego czynszu, właścicielowi przestaje się opłacać lokator. Mieszkania nie znikają z rynku najmu w jednej chwili – wyciekają po jednym, z każdą wygasającą umową. Najprecyzyjniej policzono to w Berlinie1: każda komercyjna, całoroczna oferta na doby wypiera z rynku 0,23–0,37 mieszkania i podnosi czynsze w okolicy.
Skutek jest zawsze punktowy: nie chodzi o średnią krajową, tylko o dzielnice, w których najem na doby się koncentruje. W Śródmieściu Warszawy to już 3,5% wszystkich mieszkań – pięć razy więcej niż w całym mieście – a podaż ofert rośnie procentowo szybciej niż cały zasób mieszkaniowy2. Dokładnie tak zaczynała Barcelona i Lizbona.
Budynek mieszkalny projektuje się na określoną liczbę mieszkańców. Z tej liczby wynika wszystko: przekrój pionów wodnych i kanalizacyjnych, udźwig i częstotliwość kursów windy, wielkość altany śmietnikowej, liczba miejsc na rowery, sposób rozliczania kosztów wspólnych. Kiedy jeden lokal zamienia się w kilka klitek na doby, w papierach nadal jest jednym mieszkaniem i płaci na wspólnotę jak jedno. Ale wynosi się z niego worki jak z pięciu, winda jeździ jak dla pięciu rodzin, pralka pracuje codziennie, a o kod do klatki obcy ludzie pytają sąsiadów, jakby ci byli recepcją. Bo są nią w praktyce – bezpłatnie i bez możliwości wypowiedzenia.
Koszty nie znikają, tylko przesuwają się na tych, którzy nie zarabiają. Rzecznik Praw Obywatelskich, który zajął się sprawą już w 2022 roku, opisał katalog skarg mieszkańców: zniszczone klatki schodowe, wandalizm, śmieci w częściach wspólnych, agresja gości po alkoholu1. Hiszpania nazwała ten mechanizm po imieniu i wpisała go do ustawy o własności lokali: wspólnota może lokalom turystycznym doliczyć do 20% do opłat wspólnych, ponieważ ustawodawca uznał, że taki lokal kosztuje sąsiadów więcej – a od 2025 r. tą samą większością może w ogóle nie dopuścić najmu turystycznego w budynku2. Polska wspólnota tego samego musi dowodzić w sądzie – osobno, na własny koszt, w każdym budynku od nowa.
A gdy próbuje działać wprost i uchwałą ograniczyć najem na doby w swoim budynku, przegrywa. Sądy konsekwentnie uchylają takie uchwały jako wykraczające poza kompetencje wspólnoty3. Sąd Najwyższy w styczniu 2021 roku potwierdził tę linię – i w tym samym uzasadnieniu sam wskazał, że rozwiązanie musi przyjść od ustawodawcy4. Pięć lat później ustawodawca napisał ustawę – i głosu wspólnot w niej nie zapisał.
„Wspólnota mieszkaniowa nie może uchwałą zakazać najmu krótkoterminowego – to zadanie dla ustawodawcy.”
Sens wyroku Sądu Najwyższego z 12 stycznia 2021 r., IV CSKP 20/21 (parafraza)
Bezpieczeństwo w budynku wielorodzinnym nie bierze się z kamery ani z zamka w drzwiach. Bierze się z tego, że mieszkańcy wiedzą, kto tu mieszka, i zauważają, gdy ktoś nie pasuje. Socjologowie miasta nazywają to nieformalną kontrolą społeczną; w praktyce to sąsiadka, która pyta obcego na klatce, do kogo idzie. Najem na doby rozmontowuje ten mechanizm nie przez to, że goście są źli – większość nie jest – lecz przez to, że nikt ich nie zna i nikt nie musi.
Najlepiej udokumentowano to w Bostonie, gdzie przeanalizowano osiem lat danych o przestępczości i ofertach platform1. Tam, gdzie rósł odsetek mieszkań zamienionych na noclegi, po roku rosła przestępczość z użyciem przemocy. Co istotne, z tym wzrostem szedł w parze udział takich mieszkań w zasobie – a nie liczba przebywających turystów. Autorzy tłumaczą to wprost: gdy coraz mniej osób w budynku wie, kto tu jest u siebie, znika sąsiedzka kontrola, która chroni wszystkich.
Anonimowość ma swoją infrastrukturę: skrzynki z szyfrem przy wejściach i kody do klatek rozsyłane ludziom, których nikt nigdy nie widział. Florencja zakazała skrzynek na klucze w całym mieście pod karą 400 euro2, bo uznała je za to, czym są: symbol budynku bez gospodarza. W Polsce ta sama skrzynka nie interesuje nikogo – poza tymi, którzy przy niej mieszkają.
Wzrost wartości mieszkania, w którym się mieszka, jest zyskiem na papierze: żeby go zrealizować, trzeba kupić coś równie drogiego. Realne są za to koszty drogiego mieszkania – i płacą je wszyscy, z właścicielami włącznie. Ekonomiści Międzynarodowego Funduszu Walutowego policzyli to dla 27 państw Unii1: im droższe mieszkanie względem dochodów, tym mniej ludzi pracuje, tym więcej ubóstwa i tym gorsze zdrowie. Drożyzna mieszkaniowa nie jest bogactwem kraju.
Ludzie nie przenoszą się tam, gdzie jest praca, bo nie stać ich na mieszkanie przy niej. Pielęgniarka, nauczyciel i policjant nie zamieszkają w mieście, w którym pensja nie starcza na czynsz – a wtedy miasto przestaje działać także dla właścicieli trzech mieszkań.
Najemcy w strefie euro wydają na mieszkanie ok. 40% dochodu, właściciele bez kredytu ok. 20%2. Każda złotówka więcej w czynszu to złotówka mniej w sklepie, u fryzjera i w restauracji pod blokiem.
W Polsce z rodzicami mieszka 54% osób między 25. a 34. rokiem życia – niemal dwa razy więcej niż średnio w Unii3. Przy takich cenach młodzi później się wyprowadzają, później zakładają rodziny i mają mniej dzieci.
Gospodarka, w której coraz większa część dochodów i kredytu idzie w obsługę drogich mieszkań zamiast w firmy i inwestycje, rozwija się wolniej i jest bardziej podatna na kryzysy. To jeden z najlepiej opisanych mechanizmów w ekonomii ostatniej dekady – i najdroższy z tej listy.
Najem na doby nie stworzył drożyzny mieszkaniowej. Ale wyjmowanie mieszkań z rynku i zamienianie ich w noclegi pogłębia ją dokładnie tam, gdzie boli najbardziej: w śródmieściach, w których mieszka się najbliżej pracy. Dlatego to nie jest spór właścicieli z najemcami – to spór jednego modelu biznesowego ze wszystkimi pozostałymi.
Słowo „uciążliwość”, którym prawo i administracja opisują hałas z sąsiedniego mieszkania, sugeruje coś przejściowego i drugorzędnego – jak niewygodne krzesło. Medycyna środowiskowa mówi co innego. Światowa Organizacja Zdrowia zalicza hałas do najważniejszych środowiskowych zagrożeń zdrowia w Europie, zaraz po zanieczyszczeniu powietrza2: przewlekła ekspozycja, zwłaszcza nocna, wiąże się z zaburzeniami snu, nadciśnieniem i chorobami układu krążenia. Większość tej wiedzy pochodzi z badań hałasu drogowego i lotniczego. Ale hałas sąsiedzki też ma swoją literaturę – i jest ona jednoznaczna.
Duńscy badacze przebadali kilka tysięcy mieszkańców budynków wielorodzinnych1 – pytając o hałas od sąsiadów w ogóle, niezależnie od źródła. Osoby, którym hałas zza ściany mocno dokucza, ponad dwa razy częściej zgłaszały zły stan zdrowia psychicznego i silny stres, a niemal trzy razy częściej silne zmęczenie niż mieszkańcy, którym hałas nie przeszkadza. Zależność miała charakter dawka–odpowiedź: im większa dokuczliwość, tym częstsze objawy. Nie chodzi więc o pojedynczą imprezę, po której można się wyspać. Chodzi o to, co dzieje się z człowiekiem, gdy hałaśliwa rotacja za ścianą staje się stanem stałym.
„Więcej gości to więcej biznesu” – brzmi logicznie, dopóki nie spojrzeć, jaki to biznes. Tam, gdzie mieszkańców zastępują turyści, różnorodna lokalna gospodarka zamienia się w monokulturę: bary, lodziarnie, wypożyczalnie i sklepy z pamiątkami. Te firmy nie wspierają się nawzajem, tylko konkurują o tego samego przejezdnego klienta, zatrudniają sezonowo i padają przy pierwszym wstrząsie – pandemii, kryzysie, zmianie mody na kierunek. Piekarnia, apteka, szewc i szkoła żyją z klientów, którzy wracają codziennie przez lata. Turysta nie wróci do szewca.
To nie teoria. W Barcelonie zapytano mieszkańców centrum, dlaczego wyprowadzili się ich sąsiedzi1: koszty mieszkania wskazało 17%, a niemal trzy razy tyle – 45% – zmianę warunków w samej dzielnicy: znikające sklepy, usługi i sąsiadów. Ludzie uciekają nie przed ceną, tylko przed miastem, którego już nie ma. Amsterdam musiał ustawowo zakazać otwierania nowych sklepów dla turystów w centrum, wprost „w obronie przed monokulturą” – i sąd ten zakaz utrzymał2.
Ważne: to nie jest argument przeciw restauratorom ani hotelarzom – oni też przegrywają z szarą strefą i sami domagali się regulacji. To argument przeciw gospodarce jednej branży, która nie tworzy miasta, tylko je konsumuje.
Wszystkie te miasta zapłaciły cenę zwłoki. Różnica w tym, co zrobiły potem
Barcelona, Wenecja i Praga czekały tak długo, aż z dzielnic ubyli mieszkańcy. Wiedeń, Amsterdam, Hamburg i Budapeszt patrzyły na to samo, tylko sięgnęły po narzędzia wcześniej – i dlatego wystarczyły im rozwiązania łagodniejsze. Poniżej jedno i drugie: najpierw cena czekania, potem narzędzia, które zadziałały.
Kolumna po prawej pokazuje jedno: o ile zmieniła się ta dzielnica, zanim ktokolwiek zareagował.
Najszybciej wyludniająca się dzielnica stolicy; ponad jedna dziesiąta zasobu mieszkaniowego stoi na platformach. W referendum 72% mieszkańców zażądało ograniczeń, których do dziś nie ma.
Historyczne centrum spadło poniżej 48 tys. mieszkańców. Apteka na Campo San Bartolomeo prowadzi w witrynie publiczny licznik ubywających.
Po dwóch dekadach zwłoki miasto wygasza do 2028 r. wszystkie 10 101 licencji turystycznych. To nie wzór do naśladowania, tylko obraz tego, czym kończy się czekanie.
Tu kolumna po prawej pokazuje narzędzie, po które sięgnęli – i to, czy oddali decyzję samym mieszkańcom.
W strefach mieszkalnych komercyjny najem na doby jest zakazany. Powyżej 90 dni w roku potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli budynku.
Trzydzieści nocy w roku, obowiązkowy rejestr i zgłoszenie każdego pobytu. Podaż spadła poniżej poziomu z 2019 r.; w ośmiu dzielnicach centrum od kwietnia 2026 obowiązuje już limit 15 nocy.
Rejestracja i numer widoczny w każdym ogłoszeniu; całe mieszkanie można wynajmować najwyżej osiem tygodni w roku.
Mieszkańcy w dzielnicowym głosowaniu zakazali najmu na doby od 2026 r. Sąd najwyższy utrzymał zakaz, a rząd zamroził nowe rejestracje w całym mieście.
Burmistrz publicznie chce stref zakazu najmu na doby. Polskie prawo nie daje mu do tego żadnej podstawy, a wspólnoty, które próbują same, przegrywają w sądach.
W Wiedniu decyzję oddano wprost mieszkańcom budynku: powyżej 90 dni potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Tak samo w Hiszpanii, gdzie od 2025 r. o najmie turystycznym decyduje wspólnota większością 3/5. To jest ten mechanizm, którego w polskim projekcie ustawy nie ma w ogóle.
Wybrano stolice i miasta o skali porównywalnej z polskimi metropoliami. Źródła: ČSÚ / IPR Praha; Comune di Venezia / ISTAT; Ajuntament de Barcelona; wien.gv.at; Gemeente Amsterdam O&S 2025; Hamburgisches Wohnraumschutzgesetz; Kúria / Terézváros; UM Zakopane.
Mieszkańcy potrzebują prawa głosu. Rząd proponuje im spis lokali
Ustawa, której potrzebują mieszkańcy, odpowiada na jedno pytanie: kto decyduje o tym, że w bloku działa hotel. Ustawa, którą zaproponował rząd, odpowiada na inne: ile takich hoteli jest. Rejestr z numerem w każdym ogłoszeniu jest potrzebny i dobrze, że powstanie – ale sam niczego nie zmienia w życiu ludzi zza ściany.
Projekt przyjęty przez rząd w lipcu 2026 r. tworzy centralny wykaz lokali na doby, numer widoczny w każdej ofercie i kary za działanie bez wpisu1. Nie daje natomiast żadnego głosu tym, których sprawa dotyczy najbardziej: mieszkańcom budynku i gminie. Strefy gminne – obecne we wcześniejszej wersji projektu – zostały z niego wykreślone na tydzień przed przyjęciem2. Kontrola po skardze wspólnoty jest uznaniowa: gmina „może” ją przeprowadzić. Pod koniec lipca premier odesłał projekt do poprawki, polecając wypracowanie narzędzi dla samorządów i mieszkańców.
| Rozwiązanie | Co daje mieszkańcom | Rządowy projekt |
|---|---|---|
| Rejestr i numer w każdym ogłoszeniu | widać, ile lokali naprawdę działa, a oferta bez numeru znika z platformy | jest |
| Głos wspólnoty mieszkaniowej – mieszkańcy decydują o najmie na doby w swoim budynku | sąsiedzi współdecydują, czy w ich budynku działa hotel – zamiast wieloletnich procesów sądowych | brak |
| Strefy – gmina może ograniczyć najem na doby tam, gdzie wypiera mieszkańców | gmina może zatrzymać wypieranie mieszkańców tam, gdzie jest ono najostrzejsze | wykreślone |
| Obowiązkowa kontrola i wykreślenie po skardze mieszkańców | skarga sąsiadów uruchamia kontrolę z konsekwencjami, a nie korespondencję bez dalszego ciągu | brak |
Rzecznik Praw Obywatelskich, samorządy, branża hotelarska i organizacje mieszkańców rzadko mówią jednym głosem. Wobec tego projektu mówią to samo: rejestr jest potrzebny, ale sam rejestr nie daje mieszkańcom nic3.
Strefy powinny obejmować więcej niż same obszary zabytkowe, najem na doby ma być opodatkowany jak działalność gospodarcza, a gminy mają dostać pieniądze na kontrole.
Od 2022 r. zbiera skargi mieszkańców – zniszczone klatki, śmieci w częściach wspólnych, agresja gości – i wskazuje, że problem wymaga rozwiązań ustawowych. Ministerstwo wtedy to przyznało.
Branża hotelarska od kilkunastu lat opowiada się za regulacją najmu na doby i chciała utrzymania stref w projekcie.
Organizacje mieszkańców zebrały podpisy pod jednym postulatem: ustawa ma chronić sąsiadów, a nie wyłącznie porządkować papiery.
O najmie na doby w budynku mieszkalnym decydują ci, którzy w nim mieszkają
Nie zakaz, nie nowy podatek, nie likwidacja branży. Jedno główne rozwiązanie – głos dla wspólnot – i dwa wspierające, które domykają system. Wszystkie sprawdzone w innych państwach Unii i zgodne z prawem europejskim; większość była już w polskim projekcie, zanim ją wykreślono.
Wspólnota mieszkaniowa sama ustala w swoim regulaminie, czy i na jakich zasadach w budynku można prowadzić najem na doby. Tam, gdzie wspólnota tego nie ureguluje, obowiązuje reguła ustawowa: na prowadzenie najmu na doby potrzebna jest zgoda ponad połowy mieszkańców budynku oraz zgoda właścicieli wszystkich lokali bezpośrednio sąsiadujących – za ścianą, nad i pod. Bo to oni, a nie ktokolwiek inny, będą mieszkać obok hotelu.
To rozwiązanie nie zabiera nikomu własności ani prawa do zarobku: mieszkanie zawsze można wynająć długoterminowo. Przywraca tylko elementarną zasadę, że budynek mieszkalny należy do tych, którzy w nim mieszkają. Trybunał Sprawiedliwości UE potwierdził, że takie ograniczenia są zgodne z prawem, bo przeciwdziałanie niedoborowi mieszkań to nadrzędny interes ogólny; Sąd Najwyższy już w 2021 roku wskazał, że to zadanie dla ustawodawcy.
Rada gminy może uchwałą ograniczyć najem na doby na obszarach, gdzie wypiera on mieszkańców – z kontrolą sądu administracyjnego, bez zakazu krajowego. Burmistrz Zakopanego prosi o to narzędzie publicznie; dziś prawo mu go nie daje.
Kontrola po skardze wspólnoty – obowiązkowa, nie „gmina może”; wykreślenie z rejestru po powtarzających się naruszeniach – obowiązkowe; odpowiedzialność platform za oferty bez numeru. Rejestr bez egzekucji pozostanie spisem: Kopenhaga miała komplet danych od platformy i 87% wynajmujących nadal nie zgłaszało dochodów.
Najczęstsze argumenty drugiej strony – i co mówią o nich dane
Argumenty drugiej strony w ich najmocniejszej wersji – i odpowiedzi oparte na danych. Sześć, które w polskiej debacie padają najczęściej.
Liczba „60% rodzin korzysta z najmu na doby” jest po prostu błędem: Eurostat liczy pobyty (5,96 mln w 2025 r.), nie rodziny. A struktura rynku jest inna, niż mówi hasło: w Warszawie trzy czwarte ofert należy do operatorów z co najmniej czterema ofertami, 5% profili zgarnia 73% przychodów. Regulacja z rozróżnieniem gospodarz/operator (Berlin, Dania) chroni właśnie osobę wynajmującą własne mieszkanie na czas urlopu – ogranicza fundusze skupujące piętra. Wakacje nad morzem nie znikną: znikną nielegalne mieszkania-hotele w blokach.
Nikt nie odbiera ani mieszkania, ani prawa do zarobku – tylko prawo do zarabiania kosztem sąsiadów. Mieszkanie można wynająć jutro na rok. Własność ma też sąsiad: kupował mieszkanie w budynku mieszkalnym, nie pokój w hotelu. TSUE (Cali Apartments) przesądził legalność ograniczeń; hiszpański Trybunał Konstytucyjny utrzymał nawet wygaszenie licencji w Barcelonie.
Rejestr bez narzędzi to Londyn i Kopenhaga: limit bez rejestru, dane bez kontroli. Rejestr popieramy. Ale projekt nie zawiera nawet delegacji do wprowadzenia stref później – „odrębna ścieżka” jest obietnicą bez terminu. Miasta nie potrzebują danych, żeby wiedzieć, że mają problem: Kraków prosi o narzędzia od lat, mając własną ewidencję – w której figuruje 3311 obiektów, a w ciągu roku skontrolował 55.
Ministerstwo broniło konstytucyjności stref pół roku przed ich wykreśleniem. Prawo UE wyraźnie zostawia je państwom członkowskim (motyw 4 rozporządzenia 2024/1028, o ile są konieczne i proporcjonalne; wyrok w sprawie Cali Apartments). Sądy te regulacje utrzymują: florencki zakaz skrzynek na klucze obronił się przed TAR Toscana w maju 2026, a kataloński mechanizm wygaszania licencji – przed hiszpańskim Trybunałem Konstytucyjnym.
Ułamkiem jest tylko w średniej krajowej – a nikt nie mieszka w średniej krajowej. Nawet w najkorzystniejszym dla branży liczeniu – 0,05% mieszkań w Polsce według własnego raportu Airbnb, i to po odsianiu wszystkiego poniżej 90 nocy w roku – wychodzi 3,5% w Śródmieściu Warszawy i ponad jedna dziesiąta w Pradze 1. I ten „ułamek” ma policzoną cenę: każda komercyjna oferta wypiera z rynku najmu 0,23–0,37 mieszkania (Berlin), w Barcelonie dzielnice o dużym nasyceniu zapłaciły +7% czynszu i +17% cen, a w turystycznych częściach Lizbony i Porto ceny rosły o 24–32% szybciej niż w dzielnicach bez turystyki. Ułamek zasobu – ale nie ułamek skutku.
Wkładu do PKB nie da się policzyć jeden do jednego, bo w większości nie jest to nowy pieniądz. 2,5 mld zł to 0,07% polskiego PKB i około 1,7% wkładu całej turystyki. Te pieniądze w znacznej części powstałyby i tak: goście przyjechaliby, a wydali je w hotelu, pensjonacie, aparthotelu albo gospodarstwie agroturystycznym. Sama liczba też jest napompowana: z 2,5 mld zł tylko 729 mln zł to faktyczne zarobki gospodarzy – resztę Airbnb dolicza modelem efektów pośrednich, na mnożnikach z 2020 roku. To nie jest przyrost gospodarki, tylko ten sam tort pokrojony inaczej, w dodatku pokrojony na niekorzyść branż, które płacą podatki od działalności i zatrudniają na etat.
Obie wielkości rozkładają się zupełnie inaczej – i to jest sedno sporu. Korzyść, i tak w dużej mierze tylko przeniesiona z innych branż, rozprasza się po całym kraju: 0,07% PKB to wartość, której żaden mieszkaniec nigdy nie zobaczy w swoim budżecie. Koszt kumuluje się na kilkudziesięciu ulicach w centrach kilku miast: to tam rosną czynsze, znikają mieszkania z rynku najmu i ubywa sąsiadów. Dla mieszkańca śródmieścia rachunek jest więc jednoznaczny – zysk mikroskopijny i rozproszony na 38 milionów ludzi, koszt duży i zaadresowany wprost do niego.
Nie reguluje się. Przez dekadę nie powstał nawet kodeks współżycia ze wspólnotą. Ani poradnik wygłuszania stropów i drzwi, ani standard obsługi gości na miejscu – recepcją są sąsiedzi. Platformy zmieniały zasady wyłącznie po tragediach: czujniki czadu obiecane w 2014 r. – do dziś nieobowiązkowe, co najmniej 19 zgonów; zakaz imprez z 2019 r. – strzelanina na 200-osobowej imprezie w 2022 r.; 35 tysięcy zgłoszeń o ukrytych kamerach – zakaz dopiero w 2024 r. W Montrealu ustawę uchwalono w trzy miesiące po pożarze, w którym zginęło siedem osób, sześć w nielegalnych lokalach na doby.
Ta sama treść co na stronie, złożona do czytania na papierze: 52 strony formatu A4, z przypisem przy każdej liczbie, kodami QR prowadzącymi wprost do źródeł i spisem treści. Plik można wydrukować, zszyć i przekazać dalej – posłowi, radnemu, zarządowi wspólnoty.
Bez opłat i bez podawania adresu e-mail. Treść można cytować z podaniem źródła pierwotnego.
Dane pochodzą z badań naukowych, ekspertyz zamawianych przez instytucje publiczne, statystyki publicznej i raportów branżowych – każde źródło oznaczamy przy twierdzeniu. Poniżej źródło do każdej sekcji strony; przypisy przy poszczególnych liczbach są w miejscach, w których te liczby padają.
| Blok | Źródło | Dostęp |
|---|---|---|
| Otwarcie, 01 | Eurostat, tour_ce_omn12 (noce, platformy, PL 2018–2025); PIE na danych Eurostat (2026) | Eurostat |
| Otwarcie · Mieszkania znikają | DELab UW, „Najem krótkoterminowy w Warszawie” (2024) | |
| Mieszkania znikają | Duso i in., RSUE 2024; Garcia-López i in., JUE 2020; Franco & Santos, RSUE 2021; Wachsmuth & Weisler, EPA 2018 | DOI |
| Wspólnota płaci | Ley de Propiedad Horizontal, art. 17.12; SN IV CSKP 20/21; RPO 23.06.2022 | SN |
| Anonimowość | Ke, O'Brien, Heydari, PLOS ONE 2021; Consiglio di Stato 9101/2025; Comune di Firenze | PLOS |
| Drożejące mieszkania | Hallaert & Vassileva (MFW), 2026; EBC EB 3/2024; Eurostat ilc_lvps08 | CEPR |
| Zdrowie | Jensen i in., EJPH 2018 i BMC PH 2019; WHO 2011; EEA 2020 | EJPH |
| Dzielnica jednej branży | Cocola-Gant, RC21 2015; Raad van State 2020; Confcommercio/ANSA 2026 | |
| Miasta | ČSÚ / IPR Praha; Comune di Venezia; Ajuntament de Barcelona; wien.gv.at; O&S Amsterdam; Bürgerschaft Hamburg; Kúria | Wiedeń |
| Ustawa i rozwiązanie | KPRM/RCL – projekt UC135; raport z konsultacji MSiT; ROCKWOOL Foundation 2024; TSUE C-724/18; rozp. (UE) 2024/1028 | EUR-Lex |
Przeliczenia własne: indeks nocy 2018 = 100 policzony z rocznych sum Eurostatu; udział 2,5 mld zł w PKB liczony wobec PKB 2024 (3 641 mld zł, GUS); ubytek mieszkańców Pragi 1 i Wenecji – z danych miejskich podanych w kolumnie. Ocena rządowego projektu dotyczy wersji przyjętej przez Radę Ministrów 14.07.2026 i będzie aktualizowana po pierwszym czytaniu.